תקנות התכנון והבנייה הן מכלול של תקנות שהותקנו מכוח חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 ("חוק התכנון והבניה"), ולא מסמך אחד המרכז את כל דרישות התכנון. הן מסדירות בין היתר את הליכי הרישוי, תכן הבניין, בטיחות המשתמשים, נגישות, חניה, תברואה, אקוסטיקה, בנייה בת-קיימה, עבודות הפטורות מהיתר ועוד.

פרויקטים של נדל"ן נדרשים לעמוד בשורה ארוכה של הוראות חוק, תקנות, תקנים, תוכניות סטטוטוריות והנחיות מקצועיות. חלק מהדרישות עוסקות בהליך הרישוי, אחרות קובעות כיצד יש לתכנן חלקים מסוימים בבניין, וישנן דרישות נוספות הנוגעות לנגישות, חניה, בטיחות, תברואה, איכות סביבה, התחייבויות כלפי רוכשי הדירות ועוד.

המונח "תקנות התכנון והבניה" משמש לעיתים כאילו מדובר בקובץ אחד שבו אפשר למצוא תשובה לכל שאלה. בפועל, מדובר במערכת רגולטורית רחבה, הכוללת מערכות תקנות שונות, תיקונים, והפניות לתקנים ולמסמכים משלימים. לכן, בדיקת תכנון אינה יכולה להסתכם בחיפוש סעיף בודד. נדרשת הבנה של ההקשר, התחולה ויחסי הגומלין בין כל שכבות הדין והרגולציה.

מדריך זה נועד לעשות סדר במערכת ולהציג ליזמים, חברות בנייה, אדריכלים, מנהלי תכנון ומתכננים כיצד לגשת אל תקנות התכנון והבנייה בצורה מקצועית ומעשית. המידע הוא כללי ואינו מחליף בדיקה פרטנית של הדין והדרישות החלים על פרויקט מסוים.

מהן תקנות התכנון והבנייה?

תקנות התכנון והבנייה הן הוראות מפורטות המותקנות מכוח חוק התכנון והבנייה. החוק יוצר את המסגרת הכללית לפעילות מוסדות התכנון, אישור תוכניות, רישוי, פיקוח ואכיפה, ואילו התקנות מפרטות כיצד מיושמים חלקים שונים של המסגרת הזו בפועל.

לא קיימת חוברת יחידה המכילה את כל תקנות התכנון והבנייה. קיימות מערכות תקנות נפרדות בנושאי רישוי בנייה, תכן הבנייה, התקנת מקומות חניה, חישוב שטחים ואחוזי בנייה, עבודות הפטורות מהיתר, מכוני בקרה ונושאים נוספים. גם בתוך תחום התכן קיימים פרקים והסדרים ייעודיים לבטיחות המשתמשים, תברואה, אקוסטיקה, אצירת אשפה ובנייה בת-קיימה וכו'.

חשוב במיוחד לבחון את מועד התחילה של כל הוראה ואת הוראות המעבר שנקבעו לה. תיקון שפורסם לאחר תחילת תכנון הפרויקט אינו בהכרח חל באותו אופן על בקשה קיימת, בקשה חדשה או שינוי בהיתר. במקרים רבים התחולה נקבעת בהתאם למועד הגשת הבקשה, סוג העבודה או שלב הרישוי שבו נמצא הפרויקט. כמובן יש לבחון את הוראותיה המדוייקות של התקנה.

מה ההבדל בין חוק, תקנות, תקנים ותוכניות?

טעות נפוצה היא להתייחס לחוק, לתקנה, לתקן ולהנחיה מקומית כאילו הם מסמכים מאותו סוג. בפועל, לכל אחד מהם תפקיד אחר במערכת התכנון, ויש לבדוק את כולם בהתאם להקשר של הפרויקט.

החוק כאמור, יוצר את המסגרת המשפטית הכללית. הוא מסדיר סמכויות, נושא אישור תוכניות והוראות כלליות.

תקנות התכנון והבניה הן הוראות מפורטות יותר שהותקנו מכוח החוק, המסדירות נושאים שונים כמפורט לעיל.

תוכניות- תכנית מתאר ארצית, תכנית בנין עיר למשל, הן תוכניות שעברו את מסלול ההפקדה והאישור הקבוע בחוק. הן קובעות מה ניתן לתכנן במגרש המסוים, ייעודי קרקע, שימושים וכו'.

היתר בניה- מגדיר את הבניה המאושרת בפרויקט מסוים.

תקן- דרישות טכניות למוצרים, מערכות ושיטות עבודה. התקן מחייב כאשר הוא הוכרז כתקן ישראלי רשמי, או כאשר הוראת חוק או חיקוק אחר מאמצים אותו או מפנים אליו במפורש.

אילו תקנות תכנון ובנייה מרכזיות משפיעות על פרויקט?

מערכת תקנות התכנון והבניה כוללת מספר רב של הסדרים. לא כל מערכת תקנות חלה על כל פרויקט, והרשימה הבאה אינה מלאה, אך היא מציגה כמה מהמסגרות המרכזיות שעשויות להשפיע על תכנון בניין:

• תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016: מסדירות את הליך הרישוי, משלב המידע להיתר והגשת הבקשה ועד לבקרת הביצוע ולתעודת הגמר.
• תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970: מערכת תקנות ותיקה הכוללת הוראות רבות. לאורך השנים תוקנו, בוטלו או הועברו חלק מההוראות למסגרות חדשות, ולכן יש לבדוק את הנוסח והתחולה העדכניים.
• תקנות העוסקות בתכן הבנייה: כוללות הסדרים בתחומים כמו בטיחות המשתמש, תברואה, אקוסטיקה, אצירת אשפה ובנייה בת-קיימה (חלק מהתקנות פורסמו בשנת 2019). מינהל התכנון מרכז את ההוראות והעדכונים בעמוד חקיקת תכן הבנייה.
• תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014: מגדירות עבודות שעשויות להתבצע ללא היתר, בכפוף לעמידה בתנאי התקנות, בתוכניות החלות ובהנחיות המרחביות. פטור מהיתר אינו פטור מעמידה בדין. מידע נוסף מופיע באתר מינהל התכנון בנושא עבודות ומבנים הפטורים מהיתר.
• תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983: עוסקות בין היתר בהתקנת מקומות חניה ובתקני חניה לסוגי שימושים שונים. לצד התקנות יש לבחון את התוכנית החלה, והנחיות מקצועיות רלוונטיות.
• תקנות חישוב שטחים ואחוזי בנייה: משפיעות על אופן חישוב השטחים בתוכניות ובהיתרים. יש להבחין בין חישוב זכויות ושטחים לצורכי תכנון ורישוי לבין חישוב שטח דירה לצורכי מכר, כפי שמוסבר במאמר על שטח הדירה לפי החוק.
• תקנות מכוני בקרה: מסדירות את פעילות מכוני הבקרה ואת תפקידם בהליכי הרישוי בפרויקטים הנכללים בתחום פעילותם.

המשמעות המעשית היא שלא נכון להתחיל בדיקה מהשאלה "מה כתוב בתקנות התכנון והבנייה?", אלא מהשאלה "איזו מערכת הוראות חלה על הרכיב ועל שלב הפרויקט שאנו בודקים?". ניסוח מדויק של השאלה מצמצם את הסיכון להסתמך על הוראה שאינה רלוונטית או על נוסח שאינו עדכני.

כיצד יודעים אילו תקנות התכנון והבניה חלות על פרויקט מסוים?

קביעת התקנות וההוראות החלות על פרויקט מסוים מחייבת מיפוי פרטני של המקרקעין, התוכניות החלות, השימושים, מאפייני הבנייה, תנאי ההיתר והמסמכים התכנוניים והמקצועיים הרלוונטיים. נוסף על כך יש לבדוק את הוראות התחילה והמעבר של כל תקנה, את מועד הגשת הבקשה או קבלת ההיתר ואת שלב הפרויקט שאליו מתייחסת הדרישה. כאשר הבניין כולל שימושים או רכיבים שונים, יש לבדוק אם התקנות קובעות תחולה נפרדת לפי השימוש או הרכיב.

באילו חלקים של התכנון התקנות באות לידי ביטוי?

תקנות תכנון ובנייה משפיעות כמעט על כל חלק בבניין. הן נוגעות למידות ולגבהים, אך גם לבטיחות, נגישות, תנאי שימוש, מערכות, תשתיות ואיכות סביבה. בשלב התכנון הדירתי עשויות לעלות שאלות על שטחם ורוחבם של חללים, גבהים, פתחים, אוורור, מעברים, דלתות ועוד.

התקנות חלות על חלקי הדירה אך גם על השטחים המשותפים (למשל- פרוזדורים, מבואות, מדרגות, פודסטים וכו'), וגם על החניונים.

ראו בעניין זה פרסום של מסד גרופ – סקירה ייעודית בעקבות התיקון לתקנות בנושא גובה מינימלי של חלקי בניין.

דוגמאות לנושאים מרכזיים נוספים שבהם יש לבצע בדיקה : גובה חללים, מידות מינימום של חדרים וחלקי בניין, רוחב פתחים, פרוזדורים ודרכי גישה מדרגות, פודסטים, מאחזי יד ומעקות, תברואה, אצירת אשפה, דרכי מוצא ועוד.

גם שינויים טכנולוגיים מקבלים ביטוי בתקנות ובהתחייבויות התכנון. לדוגמה, תכנון בנייני מגורים הכוללים חניה מחייב התייחסות לתשתיות עבור כלי רכב חשמליים. ניתן לקרוא על כך בהרחבה במאמר בנושא טעינה חשמלית במקומות חניה.

מה הקשר בין תקנות התכנון והבנייה לבין חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 ("חוק המכר (דירות)")?

תקנות התכנון והבנייה וחוק המכר (דירות) פועלים במישורים שונים, אך בפרויקט מגורים הם נפגשים בנקודות רבות. חוקי תכנון ובניה עוסקים באפשרות לתכנן, לאשר ולבצע את הבניין, ואילו חוק המכר וצו המכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח- 2008 ("צו המכר") עוסקים, בין היתר, במידע ובהתחייבויות שמוסר מוכר הדירה לרוכש.

מפרט המכר ותוכניות המכר צריכים לשקף בצורה מדויקת את המוצר הנמכר ולהיות מתואמים עם התכנון הרלוונטי לפרויקט. כאשר קיימת סתירה בין הבקשה להיתר, ההיתר, תוכניות העבודה, תוכניות היועצים, מפרט המכר, תוכניות המכר והביצוע בפועל, עלולות להיווצר אי התאמות, מחלוקות ושינויים יקרים בשלבים מאוחרים.

החיבור אינו מסתכם בהעתקת מידות מתוכנית אדריכלית למסמך שיווקי. הפקת מפרטי מכר מחייבת הבנה של דרישות הדין, המערכות, החומרים והתחייבויות הפרויקט. במקביל, הפקת תוכניות מכר נעשית בהתאם לנדרש לפי צו המכר.

מהן הטעויות הנפוצות ביישום תקנות התכנון והבניה?

טעויות אינן נובעות תמיד מחוסר היכרות עם התקנות. במקרים רבים אנשי המקצוע מכירים את הדרישה הכללית, אך נסמכים על נוסח ישן, מפספסים הוראת מעבר או בודקים כל תוכנית בנפרד ללא הצלבה בין המערכות.

בין הטעויות ניתן למנות:

• הסתמכות על קובץ ישן או על טבלה שאינה מעודכנת.
• בלבול בין חוק, תקנה, תקן, תוכנית והנחיה מקומית.
• קריאת סעיף בלי לבדוק את ההגדרות והחריגים החלים עליו.
• התעלמות ממועד התחילה ומהוראות המעבר.
• העתקת פתרון מפרויקט קודם ללא בדיקת התנאים בפרויקט החדש.
• בדיקת תוכניות האדריכלות בלי להצליב אותן עם תוכניות היועצים.
• הנחה שקבלת היתר מבטיחה התאמה מלאה לכל דרישה מקצועית.
• ביצוע בקרת תכנון רק לאחר שהתכנון כבר הושלם.
• יציאה לשיווק לפני תיאום מסמכי המכר עם התכנון.

טעות שמתגלה בשלב התכנון המוקדם עשויה להיפתר בעדכון נקודתי. אותה טעות, אם תתגלה לאחר השלמת תוכניות העבודה או תחילת השיווק, עלולה להשפיע על מערכות נוספות, לדרוש תכנון מחדש וליצור השלכות חוזיות, תקציביות ותפעוליות.

האם עמידה בתקנות התכנון והבנייה מספיקה כדי להבטיח תכנון איכותי?

לא בהכרח. התקנות קובעות דרישות מחייבות, אך תכנון איכותי נבחן גם לפי הנוחות, תחזוקה, תיאום מערכות, היתכנות ביצוע וחוויית המשתמש. פתרון יכול לעמוד לכאורה במידת מינימום ועדיין להיות מסורבל, לא יעיל או רגיש לתקלות במהלך הביצוע והשימוש.

הליך הרישוי אינו תחליף לתכנון מקצועי, לתיאום מלא בין מתכנני הפרויקט, לבקרת תכן, לפיקוח על הביצוע או לבדיקת התאמת הביצוע למסמכי העבודה. הוא אינו מנהל עבור היזם את תיאום התכנון המלא ואינו בוחן בהכרח כל נקודת מפגש בין תוכניות האדריכל, תוכניות היועצים, מסמכי המכר וצורכי המשתמשים.

שירות בקרת תכנון אדריכלי משלים את עבודת צוות התכנון באמצעות בחינה של התוכניות בהתאם לתקנות התכנון והבניה הרלוונטיות, הל"ת, תקנים ישראלים רלוונטיים, כללי מקצוע מקובלים והמלצות לשיפור.

מי אחראי לבדוק שהתכנון עומד בתקנות?

האחריות לעמידה בדרישות אינה מוטלת על גורם אחד בלבד. היא מתחלקת בין בעל ההיתר, עורך הבקשה, האדריכל, המהנדסים, היועצים, מבצעי הבנייה ובעלי תפקידים נוספים, בהתאם לדין, לתפקידיהם המקצועיים ולהסכמים בפרויקט. במקרים המתאימים משתלבים בהליך גם רשות הרישוי ומכון בקרה.

עם זאת, ריבוי בעלי תפקידים עלול ליצור "שטחים מתים" שאינם נבדקים לעומק, במיוחד בממשקים הבינתחומיים. ללא תהליך מבוקר המתכלל את הבקרה ומנהל את מעקב ההערות, גם נקודת מפגש קריטית בין תוכניות היועצים עלולה ללכת לאיבוד.

שאלות נפוצות על תקנות התכנון והבנייה

האם תקנות התכנון והבנייה הן מסמך אחד?

לא. מדובר במכלול של מערכות תקנות העוסקות בנושאים שונים.

מה ההבדל בין חוק התכנון והבנייה לתקנות התכנון והבנייה?

חוק התכנון והבנייה קובע את המסגרת הנורמטיבית, מוסדות התכנון וסמכויותיהם, ואילו התקנות מותקנות מכוח הסמכה שבחוק ומסדירות הן הליכים והן דרישות מהותיות וטכניות בתחום התכנון, הבנייה והרישוי.

היכן ניתן למצוא תקנות תכנון ובניה מעודכנות?

מומלץ להתחיל במקור חקיקתי רשמי, ובהם עמודי החקיקה של מינהל התכנון וקבצי הרשומות. יש לוודא שמדובר בנוסח העדכני ולבדוק אם פורסמו תיקונים, מועדי תחילה או הוראות מעבר.

האם תקנות חדשות חלות גם על היתר בנייה קיים?

יש לבדוק את הוראות התחילה והמעבר של התקנות ואת המועד שבו הוגשה הבקשה או הוגש ההליך הרלוונטי. כל מקרה מחייב בדיקה פרטנית.

האם אישור הוועדה המקומית מבטיח עמידה בכל התקנות?

אין לראות באישור הוועדה תחליף לבקרת תכנון מקצועית ולבדיקת כל הדרישות החלות על הפרויקט. יש לבדוק גם את תוכניות העבודה, תוכניות היועצים, דרישות התכן והתאמת השינויים שבוצעו להיתר, לחוק ולתקנות.

האם אפשר להסתמך על פתרון שאושר בפרויקט אחר?

לא באופן אוטומטי. לכל פרויקט עשויים לחול תוכנית, שימושים, הנחיות, מועדים ותנאים שונים. פתרון מפרויקט קודם יכול לשמש נקודת מוצא מקצועית, אך יש לבדוק מחדש את התאמתו לפרויקט הנוכחי.

מתי מומלץ להתחיל בקרת תכנון אדריכלית?

מוקדם ככל האפשר- בשלב התכנון הראשוני, עוד לפני קיבוע החלטות שקשה ויקר לשנות.

כיצד מסד גרופ מסייעת ליישם את התקנות בתכנון?

יישום נכון של תקנות התכנון והבנייה מחייב שילוב בין ידע רגולטורי, ניסיון תכנוני וראייה מערכתית. מסד גרופ מבצעת בקרת תוכניות אדריכליות, מאתרת קשיים, מציגה המלצות לשיפור, ובודקת את הטמעת ההערות במסגרת שלבי הבדיקה.

צוות מסד גרופ עומד לרשותכם עם ניסיון מקצועי בבקרת תכנון אדריכלי, הפקת תוכניות מכר ועריכת מפרטי מכר. פנו אלינו לקבלת ייעוץ והצעה המותאמים לשלב ולמאפיינים של הפרויקט שלכם.

למידע מקצועי נוסף ועדכונים בתחום ניתן לעיין באזור חוות הדעת והמאמרים של מסד גרופ.

המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני או מקצועי מחייב. הנוסח המחייב הוא נוסח הדין התקף והמסמכים החלים על הפרויקט במועד הבדיקה.