מהי תכנית מכר?
תכנית המכר היא נספח למפרט המכר, המגדיר את כל הפרטים לגבי הדירה הנמכרת. ככלל התכנית היא בשחור-לבן וכוללת את פרטי הדירה ומידותיה. כנספח למפרט המכר, תכנית המכר היא מסמך משפטי – אשר אותו רוכשי הדירה מקבלים כהתחייבות חוזית מול היזם. זאת להבדיל מפרוספקטים, הדמיות, תכניות מכירה או תכניות עבודה – המשמשים להתרשמות או לשיח בין יועצי הפרויקט (ואינם מהווים מסמך משפטי).
כל המופיע בתכנית המכר הוא התחייבות לקונה שאכן יסופק בפועל ומכאן חשיבותה. התכנית מאפשרת לקונה הדירה להבין את נראות הדירה, מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה, חלוקת, מיקום וכינויי החללים בדירה; מראה הקומה וקומה טיפוסית, קומת כניסה, קומת גג וקומת מרתף, שטחים המוצמדים לדירה, שטחים המוגדרים כרכוש משותף וכו’. התכנית מאפשרת לקונה לקבל החלטה לגבי רצונו לרכוש את הדירה ומאפשרת לו להסתמך על התכנון, על כל המשתמע מכך.
אז מה חשוב לדעת לגבי תכניות מכר? מה ההבדל בין תכנית מכר לתכנית מכירה? מה הופך תכנית מכר לאיכותית וכיצד בתור יזמים נבטיח התאמה מלאה לחוק מכר הדירות? כל הפרטים לפניכם.
ראשית, מה ההבדל בין מפרט מכר לתכנית מכר?
מפרט מכר הוא מסמך שתפקידו לתאר היטב ובאמצעות מלל את כל הפרטים, החומרים והגימורים בהם השתמשו עבור הפרויקט. מפרט מכר כולל בין היתר את פירוט ותיאור הריצוף, הדלתות, החלונות וכיוצא בכך. לעומת זאת תכנית מכר היא שרטוט אדריכלי המאפשר לקונה הדירה להבין את נראות הדירה, מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה, חלוקת וכינויי החללים בדירה, מראה הקומה וקומה טיפוסית, קומת כניסה, קומת גג וקומת מרתף, שטחים המוצמדים לדירה, שטחים המוגדרים כרכוש משותף וכו’. תכנית המכר היא נספח למפרט המכר ומשלימה ויזואלית את המידע המפורט בו.
שני המסמכים האלו יחדיו מהווים את מפרט המכר והינם מסמכים משפטיים המצורפים לחוזה המכר על פי חוק המכר (דירות) וביחד נותנים לרוכש תמונה מלאה של הנכס.
ההבדל בין תוכנית מכר לתוכנית מכירה
כאשר מפיקים תוכניות מכר, חשוב ביותר להציג את הדירה בצורה מדויקת ומינימלית ככל הניתן בהתאם לחוק המכר. כל פרט שמופיע בתכנית הוא התחייבות משפטית לכל דבר ועניין, ולכן ככל שהתכנית נקייה ופשוטה יותר, נוכל יותר להימנע מאי התאמות שעלולות לצוץ בעתיד ולמזער את הפוטנציאל לתביעות עתידיות.
תוכניות מכירה (או “תכניות לשיווק”) משמשות לרוב לצרכי שיווק, פרסום, המחשה והתרשמות ראשונית של מתעניינים. לכן בתוכניות כאלו אין מניעה להציג גם הדמיות צבעוניות ואילוסטרציות למיניהן שממחישות לקונים הפוטנציאלים “איך הדירה יכולה להיראות”. ההבדל כאן הוא מהותי, מאחר ובמסגרת תוכניות אלו היזם אינו מתחייב לנראות שבתכנית. לעומת תכנית המכר, שהיא כאמור התחייבות משפטית מחייבת לכל דבר ועניין.
מה הופך תכנית מכר לאיכותית?
- מידע מדויק – תכנית מכר מוצלחת אמורה לפני הכל להיות מפורטת ומדוייקת. כאמור, מדובר כאן במסמך משפטי מחייב – ולכן המטרה היא לוודא כי תכנית המכר שקופה, פשוטה, מובנת ומפורטת ככל הניתן וככל הנדרש. תכנית מכר איכותית אמורה לכלול את כל המידע הרלוונטי בצורה נגישה.
- שרטוט מקצועי – תכנית מכר מוצלחת אמורה גם להיות מעוצבת בצורה מקצועית ונקייה. המידע בתכנית המכר עובר התאמות מהאופן שבו מצויין המידע בתכניות העבודה (תכניות האדריכלות). את ההתאמות הללו יש לבצע בהתאמה לנדרש בחוק המכר (דירות) ובזהירות והרגישות המחייבת בשל המשקל ההתחייבותי שנוסף לתכנית זו.
- מינימליזם – כשמפיקים תכניות מכר לפי חוק המכר דירות, המטרה היא להציג תכנית מינימליסטית, כיוון שכל פרט מייצר התחייבות משפטית ומכאן שכל פרט מיותר, מייצר התחייבות מיותרת. במקרים רבים המכירה של הדירה נעשית בשלבים מאוד מוקדמים של התכנון, שבהם עוד רב הנסתר על הגלוי ולכן הצגת התכנית באופן תמציתי ככל הניתן, מאפשרת למזער את הסיכון לאי הבנות ואי התאמות בעתיד, או חלילה לביטול חוזה או תביעות מצד הרוכשים.
תכנית מכר – התאמה לדרישות החוק
חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 – חוק זה בעצם קובע את ההסדר הבסיסי בכל הנוגע למכירת דירות חדשות. בין היתר, הוא קובע חובת מסירת תכנית מכר מפורטת לרוכש.
להלן מרכיביה של התכנית מתוך צו המכר (טופס של מפרט, תיקון) התשס”ח-:2008 (קובץ התקנות,6649 יח” באדר א’ התשסח,”24.2.2008:
נספח א- מסמכים נוספים שיועברו לקונה ולנציגות בעלי הדירות
10.1. תכניות אלו יצורפו כחלק בלתי נפרד של המפרט:
10.1.1. תכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ1:50– הכוללת מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה.
10.1.2. תכנית הקומה בה נמצאת הדירה בקנה מידה לא קטן מ1:100– הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה
10.1.3. תכנית קומה טיפוסית בקנה מידה לא קטן מ1:100– הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה.
10.1.4. תכניות קומת כניסה קומות/ מפולשות; קומות מרתף בקנה מידה לא קטן מ1:100– הכוללת סימון הרכוש המשותף ושטחים דירתיים מוצמדים; תכניות אלו ניתן לצרף בצילום מוקטן לקנה מידה.1:200 המוכר רשאי להכניס שינויים בחלוקה פנימית של דירות אחרות בבניין בתנאי שלא ישנו את חזית הבית או שטחים ברכוש המשותף.
10.1.5. תכנית קומת גג בקנה מידה לא קטן מ.1:100
10.1.6. תכנית המגרש כפי שהוגשה לרשות המקומית לקבלת היתר בניה בקנה מידה 1:250 הכוללת סימון גינה משותפת וגינות צמודות.
פנו למומחים: הכירו את מסד-גרופ
כל יזם נדל”ן או אדריכל צריך תמיכה אמינה ומקצועית בכל הקשור לתהליך הפקת תכניות המכר עבור הרוכשים שלו. חברת מסד-גרופ היא החברה המובילה והגדולה בישראל להפקת מפרטי מכר ותכניות מכר. במסד-גרופ צברנו ניסיון מעמיק וידע של שנים גם בתחום בקרת התכנון, וכיום אנו מסייעים למיטב חברות יזמות הבנייה בארץ.
אנו מפיקים תכניות מכר, אך בין היתר נותנים גם שירותי בדיקת תקינות תכניות מכר קיימות (אם אלו לא מופקות על ידינו), לצד התאמה לתכניות העבודה ומפרטי המכר. במסד-גרופ אנו שומרים על היופי והאסתטיקה של התכניות, אך גם דואגים להצגה נקייה ומינימליסטית, כזו שתהיה מקצועית ותמנע אי הבנות ומחלוקות בעתיד. אחרי הכל, המטרה היא בראש ובראשונה לדאוג לאינטרסים של הלקוחות שלנו, היזמים. כך שנוכל לסייע ליזמים להימנע מהתחייבויות מיותרות כלפי רוכשי הדירות, אותן לא התכוונו לקחת על עצמם מלכתחילה. זאת כמובן תוך הצגת תכניות איכותיות, הוגנות כלפי הרוכש ומפורטות היטב.
אז אם גם אתם יזמים שמבקשים למכור דירות בביטחון – צרו איתנו קשר עוד היום. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ולכל בקשה.
