תאריך: 20.04.2026 מאת: יצחק (איציק) לזר, אדריכל, יו"ר מסד גרופ
תיקון מיום 19.10.2025 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970 (להלן בהתאמה: "התיקון" ו- "תקנה/ות").
לעניין גובה מינימלי של חלקי דירה והגדרת מקום ה"משמש לשהיה של בני אדם"
כאמור ביום 19.10.2025, פורסם ברשומות תיקון מהותי לתקנה 2.03 באשר לגובה מינימלי של חלקי הדירה/הבניין השונים.
עקרונית, התיקון שינה את ההגדרות ואת משמעותן:
- במקום המילים "המשמש למטרת שרות" יבוא – שאינו משמש לשהיה של בני אדם.
- ובמקום המילים "הנועד למטרה עיקרית" יבוא – המשמש לשהיה של בני אדם.
כבר בראשית הדברים עולה סוגיה המחייבת הבהרה לגבי "מקום המשמש לשהיה של בני אדם":
- אין ספק שלגבי חדר שינה/מגורים, ההגדרה לשהיית בני האדם, ברורה.
- אבל מה הנכון לגבי תא שטח שלגביו לא ניתנה הוראה פרטנית ולא ברורה התאמתו להגדרת "המשמש לשהיה של בני אדם"? למשל מרתף בדירת מגורים, מטבח או פינת אוכל; במובן של התיקון האמור – לא הוגדר במפורש האם זה "מקום המשמש לשהייה של בני אדם", או לא!
- לאור האמור לעיל, ככל שבדירת מגורים עסקינן, לעמדתנו המקצועית נכון וענייני יהיה, לראות את הדברים בעיני המשתמשים/בני אדם – ולכן, ככל ולא נקבע פרטנית הגובה המינימלי לתא שטח ו/או לחלק בדירה, יש לראות את שאר חלקיה, כמקום המשמש לשהיה של בני אדם, וגובהם המינימלי לא יפחת מ- 2.50 מ'.
השטח המינימלי לתא שטח ו/או לחלק בדירה
תקנה 2.04 קובעת מהו הרוחב המינימלי והשטח המינימלי שבו יש לשמור על הגובה המינימלי האמור, ובתקנה 2.03(ב) נקבע, שרק על הגובה העודף לשטח המינימלי שנקבע "… מותר לבנות בגובה נמוך יותר, אם קיומם או הקמתם של קורות, כוכים, ארובות אוויר וכיוצא באלה מצדיקים זאת".
לנוחיותכם בהתאם לתקנות וברוח דברים אלו, להלן טבלה מרכזת את הגובה, הרוחב, והשטח המינימלי הנדרש לחלקי בניין/דירה שונים:
| מס' סיד' | חלק בדירה/תא שטח | גובה מינימלי | רוחב מינימלי | שטח מינימלי (מ"ר) |
| 1 | חדר מגורים | 2.50 | 2.60 | |
| 2 | חדר מגורים בדירה בת חדר מגורים אחד | 2.50 | 2.60 | 14.0 |
| 3 | חדר מגורים אחד לפחות, בדירה הכוללת שני חדרי מגורים ויותר | 2.50 | 2.60 | 12.0 |
| 4 | חדרון (חצי חדר מגורים) | 2.50 | 2.60 | 6.0 |
| 5 | חדר/תא שטח, בעלית גג בדירה (גג משופע) המשמש לאחד השימושים בטבלה זו, הגובה המינימלי לא יפחת מ- 1.80 מ'. והגובה העליון לא יפחת מהגובה שנקבע לחדר/תא שטח בטבלה זו. | 2.05 או 2.50 | בהתאם להגדרה בטבלה זו | בהתאם להגדרה בטבלה זו |
| 6 | מטבח בדירה הכוללת שני חדרי מגורים ויותר | 2.50 | 1.7 | 6.0 |
| 7 | מטבח בדירה בת שני חדר מגורים אחד. נכלל המטבח בחדר המגורים יתוסף שטחו לשטח חדר המגורים | 2.50 | 1.7 | 4.5 |
| 8 | מטבח הגובל עם פינת אוכל ששטחה של פינת האוכל 4.0 מ"ר לפחות | 2.50 | 1.7 | 5.0 |
| 9 | חדר אמבטיה | 2.05 | 1.45 | 2.5 |
| 10 | חדר רחצה המכיל מקלחת ואסלה | 2.05 | 0.90 | 1.8 |
| 11 | שירותים (בית שימוש) | 2.05 | 0.80 | 1.1 |
| 12 | חדר ארונות, מזווה, מחסן | 2.05 | לפי תוכנית | לפי תוכנית |
| 13 | פרוזדור (בכניסה לדירה) | 2.05 | 1.0 | לפי תוכנית |
| 14 | פרוזדור (בחלל אחר בדירה) | 2.05 | 0.9 | לפי תוכנית |
| 15 | מרתף בדירת מגורים (גישה מתוך דירת המגורים) | 2.50 | לפי תוכנית | לפי תוכנית |
| 16 | מרתף (משמש לחניה, אחסנה וכו') | 2.05 | לפי תוכנית | לפי תוכנית |
| 17 | מקום הנועד לחניה | 2.05 | בהתאם להנחיות לתכנון חניה – פרק ד'- תכנון חניונים | — |
לעניין גובה מרתף בדירת מגורים
יש לשים לב שלעיתים רשויות מקומיות קובעות במסגרת תכנית מתאר, גובה מינימאלי נמוך יותר למרתף. הפסיקה קובעת שבמקרים אלו הוראות תכנית המתאר יכולות להיחשב כ-"הוראה מיוחדת" כאמור בתקנה 2.03(א)(4) וזאת כדי לאפשר את השימוש במרתף למטרה שהתכנית התירה (ראו לדוגמא – עעמ 2523/11 פייר – טימיאנקר פנינה ואח' נ' ועדת ערר מחוזית – משרד הפנים (פורסם בנבו, 20.8.2012); ערר (חי') 1061-04-22 רובר כרמל בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה (פורסם בנבו 19.2.2024)).
הערות
- א. המדידה היא בין חומרי הגמר (ציפויים, חיפויים, הנמכות תקרה וכו').
- ב. הנמכות תקרה עלולות לגרוע ממידות הגובה המינימלי הנדרש בשטח המינימלי.
- ג. בחדר רחצה ושרותים – מרחבי גישה לצד ובחזית קבועות עלולים לגרוע ממידות המינימום הנדרשים לחדרים אלו.
- ד. הואיל ו-פינת אוכל היא תא שטח המוזכר בתקנות, כדאי להימנע מלציין "פינת אוכל" במסמכי המכר, ככל והשטח המינימלי הסביר (כ- 3 מ"ר), אינו בנוסף לשטחים המינימליים הסמוכים לפינת האוכל. במקרה זה ניתן לרשום, ש. אוכל (המציין שולחן אוכל. או להראות בתוכנית המכר תרשים מתאים, ללא כל כיתוב).
- ה. כל כינוי מסחרי אחר לחלקים בדירה, כגון – חדר עבודה/פינת עבודה, חדר משחקים, חדר אורחים וכד', גובהם בתחום המדובר, לא יפחת מ-2.50 מ', זאת הואיל ומשמשים לשהיית בני אדם בדירה!.
תחולת התיקון: בקשות להיתר שתוגשנה מיום 30.10.2025 ואילך.
בקרת התכנון שלנו מבטיחה עמידה בדרישות תוך שמירה על איכות.
צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ושירות מקצועי!
