אחד הנושאים הלא ברורים דיים במחלוקות שבין מוכרי דירות לרוכשי דירות הינו סוגיית חישוב שטח הדירה. מאמר זה מטרתו להציג בתמצית את העקרונות לחישוב שטחים למכר לפי הדין.

צו המכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון) , התשס"ח – 2008 (להלן: "צו המכר"), אשר הותקן מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 ("חוק המכר"), יחד עם התקנות שבדין, קובעים את הכללים והעקרונות לצורך חישוב שטח של דירה.

ראשית חשוב לזכור שדירה, לפי חוק המכר, היא "חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק, או לכל צורך אחר". מכאן, שהעקרונות כפי שיובאו להלן רלוונטיים לחישוב שטח דירה ו/או יחידת מסחר ו/או משרד וכיוצא בזה.

סעיף 5 לצו המכר קובע ששטח הדירה הוא "השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה".

קיר חוץ הוא קיר המפריד בין הדירה לבין מה שמחוץ לדירה, לרבות בין הדירה למרפסת השמש, בין הדירה לבין שטח משותף בקומה או בין הדירה לבין דירה אחרת.

כאשר קיר חוץ מפריד בין הדירה לבין דירה אחרת יעבור קו המצולע במרכזו של קיר החוץ.

פניו החיצוניים של קיר החוץ, הם פני הקיר בלא גימור. כאשר מדובר בקיר עם חיפוי אבן, פני הקיר יכללו את החיפוי.

סוג האבן אשר תחשב ככזו שניתן לכלול אותה בחישוב בתוך המצולע המגדיר את שטח הדירה יכולה להיות אחת מבין שתי האפשרויות כדלהלן*:

1. אבן טבעית כהגדרתה בת"י 2378 חלק 1.
2. אבן מלאכותית כהגדרתה בת"י 1872 חלק 1.

לפי סעיף 6 לצו המכר, שטחים נוספים המוצמדים לדירה או שמשמשים אותה באופן בלעדי, כמו מחסן, גג מוצמד, מרפסת, חצר צמודה ועוד, אינם נכללים בחישוב שטחה של הדירה. שטחם של כל אלו יחושב ויוצג באופן נפרד.

עוד קובע צו המכר מה הם "סטיות קבילות" אשר לא יראו אותן כסטייה מהאמור במפרט המכר:

1. סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח הדירה או שטחים נוספים המשמשים את הדירה באופן בלעדי לבין השטח למעשה (למעט גינה).
2. סטיה בשיעור של עד 5% בין מידות האביזרים במפרט המכר ומידות האביזרים למעשה.
3. סטיה בשיעור של עד 5% בין שטח הגינה המופיע במפרט המכר לבין השטח למעשה.

כלומר, סטיה מעבר לאמור לעיל, הינה "אי התאמה" כמשמעותה בחוק המכר.

יחד עם זאת, חשוב לציין את הסתייגויות הבאות:

ראשית, על אף שצו המכר מתיר סטיות קבילות כאמור, עדיין נדרש לעמוד בדרישות המינימום ככל וקיימות לעניין גדלים שונים. לדוגמא: בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה היתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970, שטחו המינימאלי של חדר מגורים הינו 8 מ"ר. ככל ובתכנית המכר המצורפת למפרט המכר נקבע כי שטח החדר יהא 8 מ"ר אולם בפועל שטחו של החלל הבנוי הוא 7.9 מ"ר, סטיה זו תהא בלתי קבילה וזאת למרות שיתכן ואין בכך סטיה משטח הדירה הכולל. אבל, חלל זה לא יוגדר כ"חדר מגורים" שכן הינו מתחת לדרישת המינימום שבתקנות כאמור.

שנית, הסטיות הקבילות לפי צו המכר אינן מאפשרות כמובן למוכר הדירה למכור ולתכנן ביודעין ובכוונת מכוון דירות הקטנות בפועל מהאמור במסמכי המכר. עקרון תום הלב במצב כזה ימנע מהמוכר הסתמכות על המונח "סטיות קבילות".

שלישית, הפסיקה קבעה שככל והסטייה גבוהה מהמותר לפי צו המכר, שיעור הפיצוי שינתן לקונה הינו בגין מלוא הסטייה (מהס"מ הראשון לחריגה), ולא רק בגין החלק העולה על 2%.

לסיכום, בעידן שבו כל מטר מרובע מתומחר בסכומים ניכרים, חישוב השטח הנכון הוא איננו עניין טכני אלא מהותי, המשפיע באופן ישיר על זכויותיו הקנייניות של הרוכש.

החוקים והתקנות לעניין חישוב שטחים למכר דירות נועדו לייצר כללי מדידה, שקיפות וודאות כך שגם מוכר הדירה וגם רוכש הדירה ידברו באותה השפה.

*לפי נייר עמדה מטעם אגף תורת הבניה ופיתוח הנדסי במשרד הבינוי והשיכון – יוני 2021.

שאלות ותשובות על חישוב שטח דירה לפי הצו המכר דירות (טופס של מפרט) תיקון התשס"ח-2008 ("צו המכר").

כיצד מתבצע חישוב שטח דירה לפי צו המכר?

חישוב שטח דירה לפי צו המכר מתבצע על בסיס השטח הכלוא בתוך המצולע שנוצר מהקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ. כאשר קיר מפריד בין שתי דירות, קו המדידה עובר במרכז הקיר המשותף. המדידה כוללת את עובי קירות החוץ בהתאם להגדרות שבצו המכר.

מה כולל חישוב שטח לפי צו המכר?

חישוב שטח לפי צו המכר כולל את השטח התחום בקירות החוץ של הדירה. קיר חוץ עשוי להפריד בין הדירה לבין הרחוב, מרפסת שמש, שטח משותף או דירה אחרת. כאשר קיים חיפוי אבן העומד בהגדרות ובתקנים הרלוונטיים, ניתן לכלול גם אותו בחישוב.

אילו שטחים מחושבים בנפרד משטח הדירה?

מחסן, מרפסת שמש, גג מוצמד וכו' – שטחם יוצג בנפרד במפרט המכר.

מה עוד קובע צו המכר? 

צו המכר קובע, בין היתר, כיצד יש להציג את פרטי הדירה במפרט המכר, אילו נספחים יש לצרף למפרט המכר, כיצד מחושבים השטחים ועוד. צו המכר נועד ליצור שיטת מדידה אחידה ושקופה, המאפשרת לשני הצדדים בעסקה – מוכרים וקונים, לדבר באותה השפה.

מהי הסטייה הקבילה בחישוב שטחים לפי צו המכר ?

סטייה של עד 2% בין שטח הדירה או שטחים נוספים המשמשים אותה באופן בלעדי לבין השטח בפועל, למעט גינה (חצר). לגבי שטח גינה (חצר) ומידות של אביזרים המופיעים במפרט, הסטייה הקבילה היא עד 5%. סטייה החורגת מהשיעורים שנקבעו עשויה להיחשב לאי התאמה לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1974 ("חוק המכר").

האם סטייה של פחות מ-2% תמיד נחשבת מותרת?

לא בהכרח. גם כאשר הסטייה הכוללת בשטח הדירה אינה עולה על 2%, עדיין יש לעמוד בדרישות המינימום הקבועות בדין ובתקנות, למשל בנוגע לשטח המינימלי של חדר מגורים. בנוסף, מוכר אינו רשאי לתכנן או לשווק מראש דירה הקטנה מהשטח המובטח ולהסתמך באופן אוטומטי על טווח הסטייה הקבילה.

מה קורה כאשר שטח הדירה קטן ביותר מ-2% מהשטח שהובטח?

כאשר הפער גבוה מהסטייה הקבילה, הוא עשוי להיחשב לאי התאמה לפי חוק המכר. חישוב הפיצוי עשוי להתבצע לפי מלוא הפער בשטח ולא רק לפי החלק העולה על 2%. בחינת הזכאות והיקף הפיצוי מושפעת ממכלול נסיבות העניין, מהמדידה שנערכה ומניסוח מסמכי ההתקשרות.