חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 ("חוק המכר") קובע את החובה של מוכר דירה (שבנה, או שעתיד לבנות אותה בעצמו) למסור לרוכש דירה מפרט מכר. חוק המכר מסמיך שר באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת להתקין תקנות שיהיו בהן הוראות מדויקות לבניית מפרטי המכר.

ואכן, הותקנו תקנות אלו, ראשית בשנת 1974 ("הצו המקורי") ובהמשך בשנת 2008 – צו המכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון) התשס"ח – 2008 (להלן: "צו המכר").

תכולת המפרט ותוכניות המכר הנלוות

צו המכר קובע לא רק את מבנה המפרט, אלא את כל המידע שיש לציין בו. לדוגמא: פרטי הנכס, שטח הדירה, שטחים המוצמדים לדירה או המשמשים אותה באופן בלעדי ואופן חישוב שטחים אלו, סטיות קבילות, מידע טכני לגבי הבניין, הדירה, מערכות משותפות, רכוש משותף, תגמירים ועוד. יחד עם זאת, צו המכר אינו דורש לתת מידע על בניינים אחרים, גם אם הם סמוכים לבניין הרלוונטי ואשר נמצאים במגרשים שונים, ושלא יירשמו כבית משותף אחד עם הבניין בו נמצאת הדירה מושא המפרט. נוסף על המפרט יש למסור לרוכש גם קובץ תוכניות מכר- תכניות של הדירה, של הקומה בה נמצאת הדירה, של קומת הגג, המגרש, ועוד, שהן נספח למפרט המכר.

מטרת המפרט ומעמדו המשפטי

למעשה, תפקידו של מפרט המכר הוא למסור לרוכש מידע רחב ככל האפשר ביחס לדירה הנרכשת. המידע הגרפי בתוכניות המכר, צריך להיות מובן גם למי שאינו איש מקצוע מהתחום. מכאן החשיבות של מסמכים אלו, מפרט המכר ותוכניות המכר – מעבר להיותם מסמכים טכניים ומסחריים, הם מסמכים משפטיים ומחייבים לכל דבר ועניין.

התפתחות המפרט וסוגיית חישוב השטחים

כאמור, החובה לצרף להסכם המכר מפרט נקבעה עוד בשנות השבעים המוקדמות אולם מבנה המפרט כפי שמוכר כיום, עבר שינויים רבים לאורך השנים. חלק מהשינויים נועדו לתת מענה לפערי מידע שהתעוררו בשטח ולהתאים את רמת הפירוט לצרכי השוק, למורכבות ולהתפתחות ענף הבנייה. לדוגמא, חלק מהשינויים המשמעותיים שנעשו בצו המכר בשנת 2008 היה מתן כללים ברורים לאופן חישוב שטח הדירה ושטחים אחרים המוצמדים לדירה, בעוד שבצו המקורי לא היתה לכך הגדרה חוקית ברורה ומחייבת. פער זה הוביל למחלוקות רבות בין מוכרים וקונים ולהתדיינויות רבות בבתי המשפט. כמו כן, צו המכר קובע סטנדרט מחמיר הרבה יותר מהמצב טרם התיקון, לעניין סוגי תוכניות המכר אותן יש לצרף כנספח למפרט המכר.

התאמות טכנולוגיות ושוני בין פרויקטים

שינויים נוספים שנעשו, נוגעים בין היתר לנושאים טכנולוגיים ותשתיתיים שלא היו מחייבים בעבר ומחייבים כיום את המוכר לפרט ולהציג אותם, כמו מידע על תשתיות תקשורת, מערכות אוורור מתקדמות, בידוד אקוסטי, נגישות לאנשים עם מוגבלות, ודירוג אנרגטי (חלק מהשינויים נעשו במסגרת תיקונים מאוחרים יותר). כמובן שטכנולוגיות חדשות ושיטות בנייה שמתפתחות לאורך זמן עשויות לגרור בעתיד צורך בשינויים ובהתאמות נוספות במפרטים.

למרות שמבנה המפרט וסוג המידע שנדרש לכלול בו נקבעים בצו המכר, מטבע הדברים קיימים הבדלים בתוכן המפרטים של יזמים ואף של פרוייקטים שונים, הנובעים מרמת התגמירים והאיכות שלהם בהתאם לכל פרוייקט ופרוייקט.

סיכום: שקיפות והגינות כערך עליון

לסיכום, הוראות צו המכר והמידע המקצועי במפרט המכר, מחייבים את היזמים להתפתח ולהשתכלל לאורך השנים, בהתאם לשינויים בשוק הנדל"ן ובציפיות הרוכשים. עם זאת, מטרתם של מפרט המכר ושל תוכניות המכר נשארה זהה – לספק לרוכש את מירב המידע על הדירה והבניין בו נמצאת הדירה ולהבטיח גילוי נאות, שקיפות והגינות בעסקאות נדל"ן. הבנה נכונה של המפרט והפחתה של אי הבהירות, וכן המעמד המשפטי שלו, מהווים כלי חיוני בידי כל רוכש דירה.

בברכה,
קרן אמיתי, עו"ד
מנהלת משפטית

*האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי.