חוק המכר דירות: בדק ואחריות

חוק המכר דירות- בדק ואחריות

1.  חוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973

     "דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

     "הוראות תחזוקה ושימוש" – הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל

       דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומתקניו, וכן בדבר תכונות

       מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה;

     "מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע

       שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה,

       מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא

       קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

     "קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר;

     "קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;

     "השר"-שר הבינוי והשיכון;

2.  חובת מסירת מפרט

      א.    המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש ולמסור

             לקונה העתק ממנו חתום בידו. 

     המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות

     התחזוקה והשימוש חתומות בידיו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל

     הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות

     האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו.   

       ב.   כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.

3.  אי התאמה או אי התאמה יסודית

      א.   המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

            1.   הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי

                  או בתקנות הבניה;             

            2.   תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר 

                  שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;

            3.   תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה

                  הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

            4.   בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי

                  המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה

                  יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה

                  או מחדל של הקונה או קונה המשנה;                                                            

            5.   התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית,

                  והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

            6.   המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש".

      ב.    אי-קיום חיוב כאמור בסעיף הקודם, יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק

             המכר, התשכ"ח – 1968.

            "אי התאמה יסודית" –  אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים

              מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

            "תקופת בדק"  –  תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה

              לרשות הקונה;

            "תקופת אחריות"  –  תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

    3א.   הודעה על אי-התאמה

             א.   הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה, שניתן היה לגלותה בעת

                   העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה

                   למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.  

             ב.  הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא

                  ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו,

                  אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

    3ב.   זכות תיקון אי-התאמה

              א.   התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה

                    לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

              ב.   חזרה והתגלתה אי-התאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר

                    תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת

                    הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, 

                    או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר 

                    לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה 

                    כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

4.   מוכר שלא מסר מפרט

        א.   מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף 

              האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר

              שצריך היה לפרט במפרט באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין;

        ב.   מסר המוכר לקונה מפרט שאינו אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן

        ג.    על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.

        ד.   דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה באיכות גבוהה

              בהתחשב בנסיבות העניין על המוכר;

4א.   פיצוי בשל איחור במסירה

         א.    לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים

                מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה- המועד החוזי),

                זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור

                כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו,

                או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור

                במסירת הדירה, לפי הגבוה:

        1.     סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם

                מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה

                בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

        2.     סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם

                מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר

                המועד החוזי ואילך.

         ב.    הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש;

                הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים

                הימים האמורים.

         ג.    על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים

               להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם

               כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותם

               ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

תוספת

חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן-1990

תיקון התקבל בכנסת ביום כ"ד באדר ב' התשע"א (30 במרס 2011).

1.    ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים; 

2.    ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

3.    כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

4.    ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע,

       בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי

       גימור שונים – שלוש שנים;

       לעניין זה,  "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, מים ביוב, ניקוז, חשמל,      

       תאורה ותקשורת;

5.    כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש  שנים;

6.    כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים,

       דלוחין וביוב – ארבע שנים;

       לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

7.    כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות

       ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

8.    סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

9.    התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

10.  כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת;

      בתוספת זו:

       "כשל"  – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

       "ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות

                     אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל

                     מרכיב בנפרד והן של המכלול".