חוות דעת נגדית דירה
חוות דעת נגדית בענין שבין: גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים בע"מ, לבין: משען משה.
חוות דעת מומחה
בענין שבין: גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים בע"מ
לבין: משען משה
שם המומחה: יצחק לזר
כתובתו: רח' בר כוכבא 23 ,בני ברק, טל: 5273230-03 ,פקס: 5273240-03
אני החתום מטה נתבקשתי ע"י: גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים בע"מ,
לחוות דעתי המקצועית בשאלות כמפורט במסמך זה ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב
שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו
כשהיא חתומה על ידי, כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט.
אלה פרטי השכלתי:
בוגר הטכניון בניו – יורק T.I.Y.N .בפקולטה לאדריכלות לתואר אדריכל (A.B), בוגר קורס
ניהול האיכות בבניה, חוות דעת מקצועיות (אקספרטיזות) ובוררויות וקורסי העשרה
מקצועיים אחרים. רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים (מס' 39969) וחבר בלשכת
המהנדסים והאדריכלים בישראל. משרת במילואים (בפיקוד העורף, בענף הנדסה ומיגון)
בדרגת סא"ל.
ואלה פרטי ניסיוני:
[1]בקרת התכנון האדריכלי, תוכניות המכר, עריכת מפרטי המכר, בקרת איכות
הבניה, לרבות יעוץ בתחומי התקינה והתקנות, למיטב חברות הבניה בארץ.
[2]מוסמך משרד החינוך )מס' 5202 ,)כמרצה לקורסים לגמול השתלמות בתחום
המקצועות: חוק התכנון והבניה, ניהול ופיקוח וליקויי בניה, מסמכי יסוד
לבניה בישראל, חוק מכר דירות, בדק ואחריות המוכר, חוות דעת מומחה
לבתי משפט.
[3]מינוי כמומחה, מומחה מוסכם, בורר, בתביעות מקצועיות בתחומי הבניה
השונים.
[4]מומחה מטעם בתי משפט.
[5]הקמת היחידה לאיכות הבנייה במכון התקנים הישראלי )ניהול היחידה בין
השנים 2000-2008 ,)כתיבה ועריכה של מסמכי בקרת איכות הבניה, משלב
התכנון ועד מסירת הדירה )כיועץ חיצוני(, תיעוד המשמש את מכון התקנים
הישראלי.
[6]חבר ועדת תקינה למרצפות והועדה המייעצת לחסכון באנרגיה.
[7]נציג מכון התקנים בועדת היגוי העורכת את קוד הבניה הישראלי )בנושא
שימשיות, בריאות ונוחות, פיתוח בר קיימא(.
[8]מייסד חב' מסד מרכז לחוות דעת מומחה בע"מ.
[9]מייסד חב' מאה המכון לאיכות הבניה בע"מ.
[10]פרסום כתבות מקצועיות בעיתונות יומית וכתבי עת.
[11]הרצאות מקצועיות בתחום תקנות התכנון והבניה, תקנים, ליקויי תכנון ובניה,
תביעות דיירים ומניעת ליקויי בניה, במכון התקנים הישראלי, התאחדות
הקבלנים והבונים בישראל (מלת"ב), מוסד הטכניון-המכון ללימודי חוץ
(חיפה, תל אביב), בילדינג – מרכז הבניה הישראלי, אוניברסיטת תל-אביב,
אוניברסיטת חיפה המכון ללימודי חוץ, חברות לניהול ופיקוח פרוייקטים,
חברות בניה, יזום ותיווך נדל"ן, ימי עיון, קורסים והשתלמויות מקצועיות.
[12]בין השנים 1989-1999 זכיין בלעדי של בם – ביקורת מבנים. הקמה וניהול
סניפים תחת שם זה כ-10 שנים בתל אביב, ירושלים ואילת.
[13]ניהול תאום ופיקוח פרוייקטים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים.
[14]כתיבת מפרטים, פיקוח וייעוץ בבניה ושיפוצים עבור גופים בטחוניים ממשלתיים
ופרטיים משך למעלה מ-14 שנים (5 שנים במקביל לעבודה במערכת הבטחון).
וזאת חוות דעתי המצורפת להלן ב – 24 עמודים
א. התבקשתי ע"י החברה לעיין בטענות הדיירים כפי שעולות מחוות דעתו של המהנדס,
לבקר בדירה, לעיין בחומרים אחרים רלוונטים, להשוות בין המידע שהוצג לבין הקיים
בפועל ולחוות את דעתי באשר לטענות הקשורות לתכנון המבנה, היתר הבניה, ואחרות
שאינן טענות לטיב ביצוע עבודת הבניה (מענה לטענות לטיב העבודה יעשה ע"י
הקבלן). בעת ביקור הח"מ בדירה נכחו- נציגת הרוכש, מודד מוסמך מטעם החברה,
ומהנדס החברה.
שם המזמינה: ____________________________________ (להלן "החברה")
שם הקבלן: ___________________________________(להלן "הקבלן")
שם רוכש הדירה: ____________ (להלן "הרוכש")
כתובת המבנה: ____________
סוג המבנה: מגורים, משותף (להלן "המבנה")
נשוא הבדיקה: דירה (מס' 20) במבנה (להלן "הדירה")
מהות הבדיקה: חוות דעת נגדית
תאריך בדיקת מומחה הדיירים, ____________: 13.08.25 (להלן "המהנדס/בן-עזרא")
תאריך בדיקת הדירה ע"י הח"מ: 14.12.16
מסמכים אשר הוצגו בפניי: – היתר הבניה חתום מיום 11/08/03 ,מצ"ב כנספח א'
– אישור אכלוס (טופס 4)13/06/27 ,מצ"ב כנספח ב'
– צילום המבנה בתחילת ביצוע העבודה ובמהלכה כיום מצ"ב כנספח ג'.
– תרשים מדידת המודד החללים בדירה, מצ"ב כנספח ד'.
– הסכם המכר ותוכניות המכר
תאריך ביקור הח"מ:13.10.14
מפרט מכר ותוכניות מכר: הוצגו בפניי
ב. כבר בראשית הדברים יש להבין שמדובר בפרויקט מגורים שאינו "מבנה מגורים
חדש". קרי שלא נבנה כמבנה חדש לחלוטין מהמסד ועד הטפחות אלא כתוספות בניה
ועיבוי של מבנה מגורים שנבנה בשנות השישים של המאה הקודמת (מבנה "שיכון/
רכבת", תלת קומתי) מעל קומת קרקע (רב אגפי, מקורה רעפים, שכדוגמתו בנה משרד
השיכון לאחר קום המדינה, כמענה מהיר לשיכון העליה הגדולה שבאה בעקבות כך).
ג. שינוי והתאמה של מבנים ישנים ושידרוגם כמבנים מודרניים, לרבות חיזוקם נגד
רעידות אדמה, נעשים בשנים האחרונות בעידוד המדינה והרשויות, ברוב חלקי הארץ.
שינויים ותוספות בניה אלו ידועים בשמות תמ"א 38( על חלקיו(, עיבוי בינוי וכו'.
ד. מידע מוקדם זה הינו מאושיות המענה לחוסר תום לב הרוכש באמצעות חוות דעת
המהנדס שטורח לא להציג הדברים כהוויתם, בעצם מסתיר בכוונת מכוון את העובדה
שמדובר במבנה משודרג ולא במבנה שנבנה מלכתחילה על כל חלקיו כמבנה חדש (ראה
צילומי המבנה טרם עבודות השידרוג במהלכן ולאחריהן. בנקל ניתן לראות שמדובר
בתוצאה מרשימה בכל קנה מידה).
ה. במסגרת ההקלות הניתנות למבנים המוגדרים בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר
והבניה תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970 .סימן ל' : "תוספת קומות לבניין מגורים קיים
(מגורים)". חשוב מאד לציין כי התקנות מתירות הקלות מרחיקות לכת במבנים כגון
אלו כגון: מידות מופחתות של מעברים, דרכי מילוט, רוחב מדרגות, סוג המדרגות
(מותרות מדרגות טרפזיות בדרך מילוט, שבמבנה חדש כלל לא יעלה על הדעת לתכנן
ולהתיר ביצועם) ועוד.
ו. יתרה מכך. התקנות מתירות לרשויות אף חריגה מהתקנות המקלות למשל בתקנה
5.29.8.3" רוחב הפרוזדור המהווה חלק מדרך מוצא בטוח" נאמר:
רוחבו של הפרוזדור שהוא המרחק בין המישור החיצון של כנף דלת הכניסה
למעלית ובין הקיר ממול בפרוזדור, יהיה 3.1 מטרים לפחות. ואולם שוכנע המהנדס
כי לא ניתן להתקין מעלית תוך שמירת המידות האמורות, רשאי הוא מטעמים
מיוחדים שירשמו להתיר הקטנת רוחב הפרוזדור עד כדי 100 סנטימטרים, ואולם
נתקבל אישור שרותי הכבאות לכך שהותקנו סידורי בטיחות מיוחדים עד כדי 90 ס"מ.
ז. באמור לעיל, המידה הבסיסית הנדרשת, לרוחב מעבר/פרוזדור מילוט היא 3.1 מטרים
ובסמכות הרשויות להתיר גם עד 90 ס"מ!. וזו דוגמה אחת מני רבות המתירות חריגות
בתקנות הבסיסיות, למבנים חריגים כגון מבנה נשוא חוות הדעת.
ח. לאור האמור לעיל והידוע בנסיבות הענין, טענה של מהנדס המציג עצמו כמומחה ואף
כותב פרשנויות לתקנות הבניה והנוהג להציג את מרכולתו בחוות דעת שעורך ושקובע
(כך ממש!!!), בחוות דעתו במקרה זה (כמענה לאי התאמת מידות לתקנות הרגילות),
פרק "מבוא" סעיף 5….." , במצב זה, הדירה איננה מתאימה למגורים אלא לאחסנה.
היתר הבניה אשר ניתן לדירה הוא חסר תוקף. אישור אכלוס אם ניתן – אף הוא חסר
תוקף" .
ט. מיותר לציין שמדובר בהיתר בניה ואישור אכלוס כדין, לרבות אישור כל הרשויות
שהסכמתן נדרשת כתנאי לאכלוס המבנה. ראה היתר הבניה המצ"ב כנספח א' ואישור
האכלוס (טופס 4) המצ"ב כנספח ב'.
י. ברור עם כן שאין כל אי חוקיות הן בהיתר הבניה והן באישורי הרשויות ובאכלוס
המבנה. נותרה השאלה, האם רוכש הדירה ידע שלא מדובר במבנה חדש לחלוטין אלא
במבנה הבנוי מעיבוי ושדרוג של מבנה קיים.
יא. בעיון בהסכם ובמסמכי הרכישה עולים העובדות כדלהלן:
1. מדובר בהסכם שנעשה ב-9 לחודש נובמבר 2011 ,קרי בסמיכות להיתר הבניה.
2. סמיכות מועדים זו מעידה כי הרוכש ראה את המבנה הישן והבין את הפרויקט
לרבות שמדובר בשילוב בין ישן לחדש.
3. הואיל וכאמור מדובר היה במבנה משודרג מצאה לנכון החברה להביא
הדברים לידי הרוכש כבר בראשית ההסכם באופן שאינו משתמע לשני פנים
(ראה ציטוטים לעיל)
הואיל והחברה מצהירה כי הינה …..אשר עליה חלה תוכנית בנין העיר
חפ/2187 [התחדשות עירונית עיבוי מתחם חביבה רייך] לפיה ניתן
לבנות על המקרקעין, בנוסף ל-18 דירות מגורים קיימות, 24 דירות
מגורים נוספות וכן שטחים נוספים.
והואיל והחברה מצהירה כי ברשותה היתר בניה מס' 4 מ-11/1/10 לבנות
פרוייקט פינוי ועיבוי הכולל תוספת 3 קומות ובניית 24 יחידות דיור
חדשות בנוסף ל- 18 יח"ד.
והואיל והרוכש מאשר שהוא ראה את המקרקעין שעליהם יבנו דירות
המגורים הנוספות כהגדרתן להלן, ראה את הסביבה וכן בדק את נספחי
סכם זה ומצא אותם לשביעות רצונו ומתאימים לדרישותיו, בדק את תוכניות
בניין עיר המאושרות החלות על מקרקעין וסביבתו בכלל ודירות הנוספות
שתיבננה על המקרקעין בפרט, בדק את כל תוכניות הבניה המצורפות להסכם
זה ……. עשה את כל הבדיקות החלות עליו כרוכש זהיר……
יב. במצב דברים ברורים אלו, יותר ממקוממת האמירה האומללה של מהנדס
הרוכש, בחוות דעתו (פרק מבוא סעיף 5 …" ) היתר הבניה אשר ניתן לדירה הוא חסר
תוקף. אישור אכלוס אם ניתן – אף הוא חסר תוקף".
יג. לצורך נוחיות להלן התיחסותי בהתאמה לחוות דעת מומחה הרוכש, מהנדס בן-עזרא.
מבוא
1 .טענה: ביום 2013.08.25 בדקתי את…..
תגובה: נראה כי בקור המהנדס נעשה לאחר השלמת הבניה ומסירת הדירה לדייר.
2 .טענה: הדירה היא: דירה בקומה ב' בבית משותף שעבר תהליך של "פינוי בינוי".
תגובה: לשם הדיוק מדובר בעצם ב"עיבוי בינוי". )ראה ההסכם בין החברה לדייר
בסעיף 3 הנ"ל(. בפינוי בינוי- דיירי הבנין מפנים עצמם מהבנין הישן שנהרס
ובמקומו נבנה בנין חדש. כמקובל, דיירי הבנין הישן מקבלים בבנין החדש דירה
חדשה. בשיטת "עיבוי בינוי" )כפי שנעשה במקרה זה(, חוזרים הדיירים הישנים לבנין
המחודש/מורחב, ולדירתם המשודרגת/מורחבת והמחוזקת נגד רעידות אדמה.
3 .טענה: בדוח זה…
תגובה: ראה התיחסותי , לגופו של ענין בהמשך חוות הדעת.
4 .טענה: להלן פרטי הליקויים ועלויות….
תגובה: ראה התיחסותי בהתאמה לטענות בחוות דעת בן-עזרא.
5 .טענה: גובה הדירה- על פי תקנה 03.2 נדרש כי גובה הדירה יהיה לכל הפחות 250
ס"מ……
תגובה: כבר באמירות אלו מחזק המהנדס את העובדה כי בידיו ובידי הרוכש נמצאת
תוכנית הבניה הרלוונטית כאמור בהסכם הרכישה )ראה ההסכם בין החברה לדייר
בסעיף 3 הנ"ל(, מהערת המהנדס ברור כי בתוכניות שהיו חלק מהסכם הרכישה
מוצגת מידת הגובה 245 ס"מ )הפחותה מ-250 ס"מ כאמור בתקנה 03.2 )ולדברי
המהנדס "… דבר שהוא ליקוי תיכנוני ומנוגד לתקנות מחייבות". אמירה נכונה
לכאורה אך ברור שהשימוש בה כאן אינו מקצועי במקרה הטוב, או מכוון מטרה .
במקרה הרע.
הואיל והמהנדס מלין גם על גובה המרחב המוגן (ממ"ד) חשוב לדעת כי בתקנה
198א לתקנות להתגוננות אזרחית, נאמר: גובה המרחב המוגן הדירתי לא יפחת
מ-5.2 מטרים ולא יעלה על 8.2 מטרים אלא אם כן רשות מוסמכת אישרה זאת.
מכאן שרשאית הרשות המוסמכת (קרי פיקוד העורף) לאשר חריגות שונות לרבות
הפחתה בגובה הממ"ד, לכן בעצם אין במצב זה כל חריגה מתקנות הג"א, והראיה
תוכנית ההגשה של הפרויקט הוגשה ואושרה כדין גם ע"י נציג פיקוד העורף (כתנאי
להיתר הבניה). כפי שנמסר לי ע"י מהנדס החברה האישורים גם למרחב המוגן הנידון
לרבות בדיקות המעבדה המורשית שנעשו בתהליך הבניה ונמסרו לרשות המקומית
לקבלת טופס 4 כדין ונמצאים בתיק הבנין במח' ההנדסה של עיר' חיפה, וכידוע
מסמכים אלו פתוחים לעיון הציבור. טוב היה עושה המהנדס באם היה מעיין
תחילה בתיק הבנין ברשות המקומית לפני הצגת קביעות חסרות בסיס מקצועי
ועובדתי.
אכן הממ"ד, הסלון וחדרי השינה משמשים גם כ"חדרי מגורים" ולכן בבנין חדש
לחלוטין לא היתה הרשות המקומית מאשרת חדרי מגורים בגובה מופחת, כאשר
הגובה המינימלי שנדרש לפי תקנה 03.2, הוא 250 ס"מ.
אבל במקרה הנידון, אין מדובר במבנה רגיל מדובר בדירה הנמצאת באגף חדש
שנבנה בצמוד לבנין קיים ושגובה רצפתו ותקרתו של האגף החדש נקבעת למעשה ע"פ
גובה מפלס רצפה ותקרות של הקומות הישנות, נתונים מוכתבים אלו עמדו לנגד עיני
המתכננים ולנגד עיני אנשי ההנדסה ברשות המקומית שבמסגרת סמכותם החוקית
אישרו מצב זה. זאת ועוד. המידע לגבי מידות הגובה האמורות היו גם לנגד עיני
הרוכש, הואיל ומן הסתם התוכניות עליהם מבסס המהנדס את אמירותיו נמסרו לו
ע"י הרוכש.
גם במפרט המכר (שצורף להסכם הרכישה לפי צו מכר דירות) בפרק ב' למפרט,
בסעיף 3 לגבי גובה הדירה נאמר " גובה הדירה מפני הריצוף עד תחתית התקרה:
לא פחות מ-50.2 מ' (ובהמשך נרשם) או לפי דירות קיימות בקומה". ראה נספח ה'
מצ"ב. לכן ברור שבאם גובה הרצפות/תקרות היו בגובה מופחת הרי המשך הבניה
הצמוד למפלסים אלו יהיו בגובה דומה.
אין מדובר חלילה בהטעיה. יש לזכור כי הרכישה נעשתה בסמוך להיתר הבניה קרי
טרם סיום למעשה של התכנון המפורט. כמקובל בענף הבניה התכנון המפורט נעשה
רק לאחר קבלת היתר הבניה שבו מוצג התכנון העקרוני (הגרמושקה). בעת התכנון
המפורט נעשות התאמות מידות סופיות כאלו שעולות מצרכים תיכנוניים עכשויים
ודרישות רשויות שונות (בטיחות, אש, מים/ביוב, חשמל וכו'). למשל לגבי עובי תקרות
נדרש המתכן לעמוד בתקנים עכשויים לכן עוביים של התקרות/רצפות הבטון גבוה
יותר מהתקרות/רצפות של המבנה הישן. כמו גם שמפלס רצפת הממ"ד חייב להיות
מוגבה בכ-2 ס"מ עקב מבנה מכלול הפלדה של דלת הכניסה הכולל סף מוגבה, ע"מ
לאפשר איטום כנף הדלת בהיקפה בעת סגירה. לכן הגובה המתקבל בחלל הדירות
החדשות, אף חורג מעט מגובה הקיים בכל קומה ביחס לדירות הישנות שבאותה
קומה. בתוכנית ההיתר נקבע הגובה בין רצפות הבטון שבין הקומות ל- 275 ס"מ.
הואיל ועובי רצפות הבטון עוביים כ- 22 ס"מ ועובי המילוי שתחת הריצוף ועובי
הריצוף עצמו כ- 15 ס"מ בתוספת שכבת טיח בתקרה כ- 2 ס"מ, מתקבל הגובה
הממוצע מפני הרצפה ותחתית תקרה כ-236 ס"מ (מדידות המהנדס מציגות גובה
238-236 ס"מ בחלקי הדירה השונים). ברור שהחלטת המהנדס המתכנן
(קונסטרוקטור) להעלים הפחתות אלו בתקרה, נכונה על יצירת הפרשי מפלסים
חריגים ("מדרגה") בכניסה לדירות החדשות. המבנה שנבנה בסופו של דבר אמור
לעמוד בכל דרישות מיוחדות אלו לרבות כאלו שעולות לאחר קבלת היתר הבניה,
ולכן חייבות חברות הבניה להבטיח יכולתם לעמוד בדרישות חדשות ולהגן על עצמן
מפני מחפשי ליקויים וטענות "לצרכי משפט" בת"א 85/934 ורדי ואחר' נ' מליבו
בע"מ ואחר', הגדילה לעשות כב' השופטת טובה שטרסברג – כהן כאשר קבעה כי
בניגוד לת"י בו נדרש גובה סף דלת ל-199 ס"מ, אישר ביהמ"ש גובה של 195 ס"מ
(חוסר של 4 ס"מ!!!) בנימוק (ציטוט) "התרשמתי שלגבי חלק מהסטיות, התובעים
לא היו חשים בהן כלל אלמלא מדידות לצורך המשפט. על כל פנים לא כל סטייה
מצדיקה פיצוי והפיצוי יפסק עבור דלתות הנמוכות מ-195 ס"מ".
לאור האמור לעיל ברור כי החברה פעלה כדין וקבלה היתר בניה כחוק. בנוסף פעלה
החברה במקצועיות ובהגינות, הציגה כל הנדרש והסביר ממנה בנסיבות הענין בפני
הרוכש (המבנה הישן, החדש, התכנון ואפשרות הסטיות שיתכנו), לכן אין על הרוכש
אלא להלין (אם בכלל), על עצמו.
6. טענה: מידות פרוזדור: על פי תקנה 5.12.2.3 נדרש כי רוחב פרוזדור הבניה יהיה ….
תגובה: מדובר בסטיה מזערית חסרת כל חשיבות בהשוואה לרצון המתכנן ליצור
מקס' חללים שימושיים במרחב הקטן של שטח הדירה. גם האמירה שבעת פתיחת
הדלת קטן רוחב הפרוזדור ל- 86 ס"מ אינה בהכרח חריגה מהמקובל במבנה כגון זה,
הואיל ולשם השוואה רוחב מדרגות מילוט, בבנין קיים הכולל תוספת בניה, יכול
שיהיה גם 80 ס"מ.
גם ה"סיפור" שמספר המהנדס שבא להצדיק את מעשה הדיירים שהנמכת התקרה
שהדיירים ביצעו בעצמם, גרמה להפחתה של גובה תקרת הפרוזדור מהמינימום
הנדרש אינה אלא "סיפור" שאינו רלוונטי כלל לחברה.
7. טענה: היזק ראיה- מחלון הממ"ד יש מבט ישיר וקרוב אל מרפסת השכן….
תגובה: מדובר במצב התואם לחלוטין את מסמכי הרכישה ואינו נוגד תקנות ובהחלט
תוצאה של יחודיות הבנין )תוספת האגף בו נמצאת הדירה ביחס לחלק הישן הסמוך(.
חשוב להדגיש כי המהנדס "שוכח" לציין כי מדובר במצב תואם מסמכי הרכישה.
כנראה ש"היזק הראיה" הוא של המהנדס ולא הבנין!.
8. טענה: גודל חדר שינה ילדים- והגדרת החדר- חדר שינה ילדים בנוי ……
תגובה: אכן מדובר בחדר מגורים שמידותיו שונים מהאופן שנקבע בתקנה 04.2 .
בתקנה זו נקבע כי בתחום שרוחבו המינימלי 60.2 מ' יהיה 0.8 מ"ר )קרי 60.2 מ' כפול
08.3 מ' יהיה 0.8 מ"ר(. בפועל מצא המודד )ראה התרשים המצ"ב כנספח ( כי מידת
הרוחב הינה 47.2 מ' ומידת האורך 26.3 מ' שהם 05.8 מ"ר, קרי בעצם מעבר לשטח
המינימלי הנדרש להגדרה "חדר מגורים". בנוסף בהערה קטנה )ג( לתקנה 04.2 הנ"ל
נאמר שעל השטח האחר ניתן לבנות במידות פחותות. בחר נשוא הטענה קיים שטח
נוסף ובעצם סה"כ שטח החדר הוא 11.10 מ"ר )לפי מדידת המודד, ראה נספח ד'( קרי
11.2 מ"ר מעל המינימום הנדרש להגדרת חדר "מגורים בתקנות". כל האמור לעיל לא
מונע מהמהנדס לטעון שעל פי תקנה 04.2 ה"חדר" אינו אלא "חדרון". גם בכך טועה
ומטעה המהנדס. בתקנה 04.2 מוגדר "חדרון" שמידת רוחבו המינימלית הינה 0.2 מ'
וששטחו 0.6 מ"ר.
כאמור השטח הכולל של החדר נשוא הטענה הוא 11.10 מ"ר. גם במקרה זה "שוכח"
המהנדס לציין כי המוצג בפועל תואם את תוכניות המכר ותוכניות ההיתר.
בחדר נשוא הטענה נעשה תכנון כאשר הוקטנה אומנם המידה מ- 60.2 מ' ל- 47.2 מ'
(אזור המיועד ומשמש לארון) והוגדל האורך במקום 08.3 מ' האורך המינימלי
המתקבל בהגדרת התקנה, ל- 47.3 מ'. דבר המאפשר ניצול יעיל יותר של החדר כפי
שנעשה בפועל. מיותר לציין שמדובר ברצון המתכנן לאפשר מרחבים לשימוש סביר
ונוח בדירה בעקבות אילוצים הנובעים מכך שמדובר בעצם בתוספת הבניה למבנה
הקיים.
זאת ועוד. יש לתת הדעת לכך שבאם שטח חדר המגורים היה אכן עומד במידות
המינימליות ושטחו היה אך ורק 0.8 מ"ר, לכאורה היתה החברה עומדת בדרישת
התקנה והרוכש היה מקבל חדר ששטחו רק 0.8 מ"ר. בפועל מקבל הרוכש חדר
מגורים ששטחו 11.10 מ"ר לכן אין ספק שכל בר דעת היה מעדיף את המצב הקיים.
9 .טענה: חדר שינה הורים- חדר שינה הורים נבנה בניגוד לתוכנית …….
תגובה: נראה שהרצון שפעם במהנדס לפסול ולאתר ככל הניתן אי התאמות וליקויים
עמד לו הפעם ממש לרועץ. כסימוכין לטענה זו רצף את הסקיצה שערך לחדר הילדים.
כאשר חדר שינה הורים שונה במידותיו ובצורתו.
במדידה שערך המודד נמצא כי מידות החלל העיקרי של החדר הינם 59.2 מ' רוחבו ו-
96.2 מ' אורכו. וכן שטח נוסף במידות קטנות יותר של 09.1 מ' ו- 65.1 מ' שהם 70.1
מ"ר. נראה כי לאופן הנאמר בתקנה הנ"ל חדר שינה הורים שטחו הכולל הוא 66.7
מ"ר. קרי קטן ב- 34.0 מ"ר מ-0.8 מ"ר הנדרש לשטח מינימלי של חדר מגורים בתקנה,
אבל גדול ב- 45.1 מ"ר מאותו שטח מינימלי של 8 מ"ר האמור.
גם כאן כמו החדר הילדים, יש לתת הדעת לכך שבאם שטח חדר שינה זה היה אכן
עומד במידות המינימליות ושטחו היה אך ורק 0.8 מ"ר, לכאורה היתה החברה עומדת
בדרישת התקנה והרוכש היה מקבל חדר ששטחו רק 0.8 מ"ר. בפועל מקבל הרוכש
חדר מגורים ששטחו 45.9 מ"ר לכן אין ספק שכל בר דעת היה מעדיף גם במקרה זה
את המצב הקיים.
קביעת המהנדס על כך ש " שני החדרים הנ"ל – מחסנים" מגוחכת ומעידה משהו על
הטוען ולא על החדרים. הראיה הדירה מאוכלסת ומושכרת. לדברי נציג החברה
שעיקר עיסוקה הוא השכרת דירות, מושכרת דירה זו במחיר המקובל באזור.
לענין הטענה לאי התאמה לתוכנית המכר הרי שמדובר ברצון החברה לשפר את
הגישה לתא המקלחת ביחידת הרחצה הצמודה לחדר שינה הורים, תוך יצירת מגרעת
ע"ח שטח בפינת חדר השינה שמנוצלת לתא מקלחת מצד אחד וכנגד חלל למכונת
הכביסה. יודגש כי אכן מדובר בפתרון נכון ומקצועי, המנוצל בהתאם ע"י הדיירים.
10. טענה: דלת הכניסה- הדלת לקויה כדלקמן……
תגובה: לענין הנעילה הנוספת כלפי הרצפה מפנה המהנדס לתקנה 92.2 מתקנות
התכנון והבניה. תוך שגם במקרה זה מציג המהנדס את הסימוכין הנוח לו בלבד.
בתקנה 90.2 נקבע שדלת הכניסה לדירה יכולה להיות אחת האפשרויות הבאות: דלת
מעץ לבודה, או דלת פלדה.
בתקנה 92.2 (שאליה מפנה המהנדס) נקבע מה יהיו אמצעי הנעילה וכן נאמר: " נעילת
הדלתות תהיה באחד האמצעים המפורטים להלן או כל אמצעי אחר שווה ערך …..
ובלבד שהראיה שהאמצעי האחר הוא אומנם שווה ערך כאמור על מי שטוען כך ".
בפועל הותקנה דלת תוצרת חברת "רב-בריח" הנושאת תו תקן (ת"י 5044) לדלתות
כניסה לדירות מגורים. חברת רב-בריח הראשונה והמובילה בתחומה סיפקה ומספקת
מאות אלפי דלתות לדירות ברחבי בארץ. אין ספק שחברה מובילה זו עומדת כדין
בנטל ההוכחה.
למידע בלבד. מזה כ-20 שנה אין מספקים בארץ מכלולי דלתות כניסה הכוללים מוט
תחתון המחייב קדיחת הריצוף. מוט זה הוסט לצד בחלקה התחתון של כנף הדלת.
לענין הטענה לפגיעה בגובה הפנוי של הפתח עקב דרישת רשות הכבאות בהתקנת
מחזיר הידראולי זה ולראות בדלת הכניסה גם כדלת אש (עבור דרך המילוט של חדר
המדרגות). בתרשים המוצג בתקנה 2.1.2.3 (ו'), לדלתות אש, מוצג המנגנון האמור
בחלקה העליון של הדלת כאשר כנף הדלת סגורה. אין ספק שלכל בר דעת מקצועי
ברור שכוונת המחוקק בקביעת הגובה הפנוי 198 ס"מ מתחתית המנגנון ועד מפלס
הרצפה, היתה למניעת הפרעה בגובה הפנוי, באם גוף המנגנון יותקן במשקוף העליון
של הדלת ולא על כנף הדלת. הואיל וכאשר המנגנון מותקן על הכנף, בפתיחת הדלת
לשימוש ומילוט אין כל הפרעה לגובה הדלת.
למרבה הפלא כך בדיוק רואים זאת ברשות הכבאות המאשרים התקנת המנגנון על
כנף הדלת ולא רואים בכך ליקוי.
לענין הטענה "לחורים מיותרים במזוזות הדלת", מדובר במכלול מתועש דו כיוני
המאפשר התקנה דו כיוונית של הדלת. אין כל מפגע בנקבים אלו ואין כל דרישה
לסגירתם. מדובר בטענה לשם טענה ולא הליקוי.
11 .הטענה: דלת ממ"ד – בדלת ממ"ד יש הכנה דו צדדית ….
תגובה: לעניין טענה דומה בדלת הממ"ד (לחורים מיותרים/הכנה מיותרת), ראה
תשובה דומה לדלת הכניסה.
12. טענה: חלון ממ"ד- כיון פתיחת חלון האלומניום של הממ"ד…..
תגובה : אכן כיון הפתיחה שונה מהמוצג בתוכנית המכר, ובמקרה זה טוב שכך. ברור
לחלוטין שעדיפה פתיחה של הכנף לכיוון הקיר הניצב הסמוך ולא על ראשי
המשתמשים בחדר. טוב טענה לשם טענה ללא כל שיקול דעת עיניני מצד המהנדס.
13. טענה: חלונות מטבח – סלון ופינת אוכל- חלון המטבח…
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
14. טענה: חלון פינת האוכל נפתח בכיוון מנוגד להגיו התכנוני….
תגובה: לשיטת המהנדס ! כאשר בוצע חלון הממ"ד באופן שאינו מסכן את
המשתמשים קרי נפתח לעבר הקיר הקרוב הניצב הזדעק המהנדס להלין על כל וכאשר
במקרה זה החלון נפתח לתוך חלל החדר מזדעק המהנדס להלין גם על כך!!!. בפועל
לא קיימת כל חריגה מתוכניות המכר , הביצוע וכללי המקצוע המקובלים. רק הערה
"שולית" מדובר בחלון הצמוד לחלון גדול לצידו כך שבעצם פתיחת חלון זה נעשית
אולי רק לצורך ניקוי בלבד.
15 .טענה: רשת החלון הנ"ל אינה צירית אלא ניתקת ממקומה….
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
16 .טענה: זיגוג תחת החלון של פינת האוכל ושל הסלון….
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
17 .טענה: מעקה המרפסת- מעקה המרפסת מורכב ממעקה בנוי ועליו מעקה…..
תגובה: טענה סתמית וקנטרנית בפועל מיקום המעקה לא הוגדר בתוכניות המכר
וההגשה להיתר (סומן בזיהוי להימצאותו). מעבר לכך לתגובת קבלן הביצוע.
18 .טענה: תפר הפרדה- על פי תקן 3.1555 נדרש כי יהיה תפר הפרדה…
תגובה: הנחת הפנלים נעשתה על הריצוף דבר המאפשר התפשטות תרמית של הריצוף
ביחס לקירות ופנלים. לא אותר כל כשל (תזוזה , רפיון, שברי מאמץ וכו') מעבר לכך
לתגובת קבלן הביצוע.
19 .טענה: דלת אל המרפסת- דלת אל המרפסת היא דו אגפית ובפתיחה…
תגובה: שוב טועה ומטעה המהנדס. בתקנה 3.1.2.3 (22) עוסקת בדלת דו אגפית ללא
הסבר האם מדובר בדלת דו אגפית נגררת או נפתחת. ע"מ להבין סוגיה זו, ניתן
לראות תרשימים המצורפים לסעיפים 2.1.2.3 . התרשימים אלו כאשר מוצגים דלתות
דו אגפיות הכוונה לדלתות (ציר). וכאשר מדובר בדלת הזזה מוצג אגף מתאים. ע"מ
להבין שסעיף 22 האמור אינו מתייחס לדלתות דו אגפיות בתוך דירה, ניתן לראות לפי
המידות המינימליות המעבר פנוי ושלצידם מצויין בדירת מגורים. רק דלת הכניסה
לדירה נדרש כי המעבר הפנוי יהיה 80 ס"מ שאר הדלתות 70-60 ס"מ. לאור האמור
לעיל ניתן להבין מקצועית כי אין לכאורה דרישה למצב זה ולכן אפילו מעבר פנוי
ברוחב 60 ס"מ אינו סותר את האמור בתקנה זו (טבלה).
20 .טענה: איורור חדר רחצה- גודל החלון הוא 39X45 ס"מ = 17.0 מ"ר כאשר….
תגובה: יש להוסיף איורור מכני לחדר הרחצה. אומדן עליות לביצוע זה
1,300 ₪ (הערכה).
21 .טענה: גודל תא מקלחת- גודל תא המקלחת חופף בקו אנכי עם מסגרת החלון…
תגובה: בעיון במפרט המכר נראה כי מחיצת המקלחת אינה התחיבות חוזית של
החברה לכן הקטנה מעט של שטח תא המקלחת למידות 76X76 ס"מ, אינה באחריות
החברה. לכאורה גם שימוש בוילון שאינו מקטין את שטח רצפת התא מתאים.
22 .טענה: הבליטות בתא המקלחת אינן לפי תוכנית…
תגובה: מדובר בצורך במעבר קולטן ביוב לגובה הבנין. מעבר זה נדרש מקצועית,
מופיע בתוכנית ההיתר שנמסר גם היא כחלק מתוכניות ההסכם. יודגש כי מדובר
בצורך תיכנוני ולא בגחמה של החברה.
23 .טענה: דלת חדר שינה ילדים- הדלת נפתחת בזוית קטנה מ-90 מעלות בשל מרחק…
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
חשוב להדגיש כי בשל ליקוי זניח זה קובע המהנדס את עלות התיקון ל- 10,000 ₪ וכי
מדובר בדלת של כספת?.
24 .טענה: דלת חדר רחצה הורים- הדלת עם מלבן שאינו עוטף את עובי הקיר…
תגובה: מדובר בחלקו הרחב של עמוד לא בקיר וברוחב של כ-40 ס"מ (ראה התמונה
בחוות דעת המהנדס). דרישת המהנדס לא מקצועית (בלשון המעטה!).
25 .טענה: תא רחצה בחדר שירותי הורים- תא הרחצה הוא 81X73 סמ"ר= 59.0 מ"ר
תגובה: ע"פ הל"ת (הוראות למתקני תברואה) נדרש בדירה רק יח' רחצה אחת. רצון
המתכנן לאפשר יח' רחצה נוספת (אפילו המידות מוקטנות) נזקפת לחובתו. במצב
דברים זה והאיל ומדובר במבנה מיוחד (תוספת בניה) ניתן לקבל חריגות כגון אלו.
26 .טענה: אוורור חדר רחצה הורים- אוורור חדר הרחצה הוא אל חלל דרך חלון…
תגובה: טענה סתמית לא רצינית לא מקצועית. הביצוע בפועל תואם דרישות תקנות
התכנון והבניה.
27 .טענה: חלל הכביסה עם סיכון של נפילה- יש מרווח אופקי….
תגובה: יש להתקין מעקה טכני כ- 60.1 מ' כאמור בת"י 1142" מעקים ומסעדים".
אומדן עליות לביצוע זה 800 ₪.
28 .טענה: ליקויי רטיבות- אין סף איטום גמיש…
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
29 .טענה: שונות- פעמון ליד דלת כניסה…
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
30 .טענה: זיגוג תחת החלון של פינת האוכל ושל הסלון….
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
31 .טענה: ברז מקלחת לא במישור הקיר…
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
32 .טענה: צינור ביוב חשוף מול חלון תליית כביסה…..
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
33 .טענה: צנרת חשמל בחלל כביסה חשופה….
תגובה: טענה לליקוי בביצוע. לתגובת קבלן הביצוע.
סיכום
1 .סך עלות התיקונים אותם ניתן לשייך במישרים לחברה 100,2. ₪
2 .המחירים אינם כוללים מע"מ.
יצחק (איציק) לזר, אדריכל
מנכ"ל
נספחים א'-ב' >>
נספח ג' >>
נספחים ד'-ה' >>
אדריכל איציק לזר
אדריכל (B.A), בוגר קורס ניהול האיכות בבניה, חוות דעת מקצועיות (אקספרטיזות) ובוררויות.
רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים וחבר בלשכת המהנדסים והאדריכלים בישראל.
בקרת התכנון שלנו מבטיחה עמידה בדרישות תוך שמירה על איכות.
צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ושירות מקצועי!
